在司法拍卖中，房产流拍并不少见。当房产多次无人竞拍，法院通常会裁定“以物抵债”，将房产直接过户给债权人，用于抵偿债务。然而，看似顺利的抵债背后，隐藏着一个容易被忽视的“坑”——税费承担问题。

一

以物抵债的常见情形

当房产经历两次或三次流拍后，申请执行人（债权人）可向法院申请以物抵债。法院裁定后，房产所有权即转移给债权人，债务相应抵销。

然而，与正常交易不同，以物抵债过程中的税费计算与承担方式复杂且特殊，稍有不慎，债权人就可能面临高额税费的“突袭”。

二

标题以房抵债涉及的税费类型

以物抵债视同一次交易，可能涉及以下主要税种：

增值税：按差额（现评估价 − 原购入价）的5%或全额征收；

个人所得税：若非“满五唯一”，税率为成交价的1%-3%或差额的20%；

契税：由债权人承担，税率1%-3%；

土地增值税：如为商业房产，按增值额累进征收；

印花税：买卖双方各付0.05%。

三

税费到底由谁承担？

法律上：被执行人（原业主）是纳税义务人

根据《税收征收管理法》，原则上应由原产权人承担相关税费。但问题在于：

被执行人往往身无分文，无力缴税；

法院裁定书未必明确税费分担；

税务部门或不动产登记中心常要求债权人先垫付全部税费，否则不予过户。

然而现实很骨感：债权人常被迫“买单”

由于被执行人无财产可执行，债权人若不垫付，则无法完成过户。于是出现这样的局面：

债权人额外承担本应由对方支付的税费；

受偿金额“缩水”，抵债价值大打折扣；

即便法院注明“税费各自承担”，部分地区税务部门仍可能要求买方先行垫付。

四

如何规避税费风险

为避免“赢了官司却亏钱”，债权人及代理律所应提前做好以下几点：

提前核算税费成本

在申请以物抵债前，向税务机关核实房产原值、欠税记录，预估总税费，做到心中有数。

争取法院明确税费分担

尽力争取在裁定书中明确“由被执行人承担税费”，或协调税务部门从拍卖款中直接划扣。

协商部分债务豁免

如税费过高，可尝试与被执行人协商，适当降低抵债金额，由其承担部分或全部税费。

结语：

以物抵债虽是司法拍卖流拍后的常见处理方式，但税费问题往往是“隐形地雷”。债权人务必提前评估税务风险，做好应对准备，才能真正实现债权回收，避免“胜诉却赔钱”的尴尬局面。